マイホーム購入時に長期の住宅ローンを組むことが一般的になっていますが、数十年にわたる返済期間中には、新型コロナウイルスの感染拡大のように、予想できなかった事態に遭遇することも考えられます。もしも、住宅ローン返済に困る状況に陥ったら、どのように対処すればいいのでしょうか？
今回は、住宅ローン滞納になりそうな時の対処法について、見ていきたいと思います。
住宅ローン返済が困難になる事例とは
住宅ローンの返済が困難になりやすいケースには、どのようなものがあるのでしょうか？ 具体的には、「景気悪化による収入減少」「病気・怪我による休職」などが挙げられます。
企業の業績は、景気変動の影響を大きく受けるため、リーマンショックのような金融危機や今回のコロナ禍のような緊急事態が発生すると、倒産やリストラといった深刻な事態に陥ることがあります。
それ以外にも働き方改革の一環として、残業削減、労働時間の短縮など収入減少に直結する環境変化も見られ、長期的に安定した収入を確保することの重要性が高まっています。
また、新型コロナウイルスでは、感染後の後遺症についても懸念されており、実際に長期の休職を余儀なくされる方も出てきています。最近では病気やケガによる就業不能状態の際に、住宅ローンの返済が免除される団体信用生命保険もありますので、健康面で不安のある方は事前に調べておきましょう。
具体策１：住宅ローン返済条件の見直し
住宅ローンの返済が難しくなった場合、最初にやるべきことは、借入先金融機関に相談することです。このとき重要なことは、住宅ローンを滞納する前に相談するということ。実際に滞納してしまった後では、金融機関側の対応も変わってきますので、十分に注意しましょう。
一時的な収入減少であれば、貯蓄を切り崩すなどして対処することもできますが、今回のコロナ禍のように長期にわたる問題が発生した場合は、個人的な努力では解決できないこともあり得ます。
返済が苦しくなってきた場合は、できるだけ早く金融機関に相談しましょう。滞納前であれば、返済方法の変更にも応じてもらいやすくなりますので、余裕のあるうちに相談することをおすすめいたします。
返済額の変更方法には、「返済期間の延長」「一定期間の返済額減額」「返済猶予（利息支払いのみ）」「ボーナス払いの変更」などがありますが、金融機関によって異なりますので確認が必要です。
フラット35を提供する住宅金融支援機構では以下の3つの条件変更メニューを用意しています。
Aタイプ（返済期間の延長などにより、返済額を減額）
「返済期間の延長（最長15年）」「元金のお支払いを一時休止し、利息のみをお支払いいただく期間（最長3年）の設定」により、毎月の返済額を軽減する方法です。
Bタイプ（一定期間、返済額を減額）
一定の期間、毎月の返済額を減らす方法です。具体的には、「3年間だけ8万円の返済額を5万円に減額する」といった内容で、一時的に返済負担が軽くなるというメリットがあります。
Cタイプ（ボーナス返済の変更）
「ボーナス支給額が減少したため、ボーナス返済月の返済が難しい。」 「毎月分に上乗せして、分割してなら返済はできるのに」という方には、毎月・ボーナス月返済額の内訳変更やボーナス返済の取り止めを行うことも可能です。
これらの措置は、あくまでも返済の先延ばしであって、返済が免除されるわけではありません。猶予期間や減額期間が終了すると、月々の返済額が増え、総返済額も利息を含めると増加することになりますので、一時的な条件緩和策と理解した上で活用しましょう。
本来であれば、低金利の住宅ローンに借り換えることで月々の返済額を抑える方が望ましいのですが、借り換えには別の金融機関の審査をパスする必要があります。住宅ローンの返済が困難になっている状況を考えると、借り換えは難しいと思われますので、「返済条件の見直し」が現実的な対処法ということになります。
具体策２：不動産会社と任意売却の相談
返済猶予や減額措置などで、返済困難な状況を乗り切れるのであれば問題ありませんが、住宅ローン返済がなくなるわけではありません。猶予期間終了後は、従来よりも返済負担が大きくなるため、今後の見通しが立ちにくい場合は、新たな対策が必要となります。
具体的には、借入先金融機関の同意を得て「任意売却」を行うことにより、住宅ローン負担を無くす、または大幅軽減を狙います。
「任意売却」とは、住宅ローンなどの担保権を設定した借入金が返済できなくなった場合に、担保権者（金融機関など）の同意を得て、担保として提供した財産（自宅など）を売却する方法のことを指します。債権者（裁判所など）によって強制的に財産が処分される「競売」よりも高い価格で売却することができるため、それだけ住宅ローンの残債を減らすことができます。
売却代金で返済しきれなかった残債については、任意売却後に分割して支払うことになりますが、住宅ローンの返済負担に比べると大幅に軽減されます。 「任意売却」においては、金融機関との交渉で、できるだけ有利な条件を引き出すことが求められるため、取り扱い実績が豊富で、信頼できる不動産会社に相談することが大切です 。
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