マイホーム売却は、数千万円単位の取引となりますので、ちょっとした判断ミスが大きな損失につながることがあるため、信頼できる不動産会社選びが重要となります。
インターネットで「マイホーム売却 失敗例」などのキーワードで検索すると、様々な体験談がリストアップされると思いますが、不動産会社選びに失敗した話が数多く出てくるので、売却査定を依頼する前に一読されることをお薦めします。
今回は、マイホーム売却を成功させるために知っておきたい「不動産会社選びのポイント」について見ていきたいと思います。
不動産会社にはそれぞれ「得意分野」があることを理解しましょう
実際にマイホーム売却活動に失敗した事例をもとに、見ていきましょう。
【マイホーム売却事例】
転勤でマイホーム売却を余儀なくされたAさんは、引越しまでの期間が短かったこともあり、最寄り駅の近くにある地元不動産会社に売却を依頼しました。しかし、売却査定の段階から、売り出し価格に関する積極的な提案や売却活動に関する具体的な説明もなく、結果として、当初予想を大幅に下回る価格で売却せざるを得ない状況に陥り、完全に失敗してしまいました。売却依頼後に分かったことですが、その不動産会社は売買仲介専門ではなく、普段は賃貸物件を取り扱うことが多く、特に一戸建ての売却実績が少なかったようです。
この失敗事例から分かるように、「不動産会社には、それぞれ得意分野がある」という点を売却依頼前に知っておきましょう。「賃貸専門」「売買専門」「買取専門」「収益物件専門」「賃貸と売買を取り扱うが賃貸が得意」「マンション売買に強い」「一戸建て売買に力を入れている」「高額物件がメイン」「低価格物件が中心」など、売却を依頼する不動産会社の得意分野をしっかりと見極め、早期売却・高値売却を狙っていくことが基本になります。
短期間で信頼できる不動産会社を探し出すことは難しいので、いざというときに備えて、普段から相談できる不動産会社を見つけておくことが大切です。すぐに売却する予定がなくても、現在の相場価格を聞きに行き、丁寧な対応をしてくれるかを確認しておきましょう。
想像以上に査定価格には差があるので、不動産査定は複数社に依頼しましょう
上述したように、「不動産会社には、それぞれ得意分野がある」ため、査定価格には想像以上に差が出ることがあります。マイホーム売却の際は、必ず複数社に査定依頼することをお薦めします。
不動産査定は、対象物件がどのくらいの価格で売却できるのかを、過去の売却事例や市況などを参考に算出するものです。対象となる物件種別の売却実績が豊富だったり、購入検討客を実際に抱えている不動産会社であれば、競合他社と大きく異なる査定価格を提示することもあり得ます。
中古車の買取査定では業者の買取価格を提示することになりますが、不動産査定は、あくまでも現段階での相場価格を提示するものです。不動産査定は「査定価格≠売却価格（査定価格と売却価格は一致しない）」ということを十分に理解しておきましょう。
不動産売却で要注意なのは、根拠もなく高い査定価格を提示する不動産会社です。高値売却を狙いたい売主の心理につけ込み、相場とはかけ離れた査定価格で媒介契約を締結し、売り出し開始後にどんどん値段を下げていくという販売手法には気をつけなくてはなりません。査定価格の根拠を明確に示すことができる不動産会社が、信頼できる不動産会社であると考えておけば、まず間違いはありません。
全国に営業所がある大手不動産会社は認知度も高く安心感がありますが、若手営業マンが多いこともあり、担当者によって評価が異なることが少なくありません。地元で長年営業を継続している地域密着型の不動産会社は、知名度こそ低いものの、その地域に強い情報網を持っていたり、大手にはないフットワークの良さがあったりと独自のメリットがありますので、それらを踏まえて比較検討することが大切です。
物件の囲い込みには要注意！「両手仲介」にこだわる不動産会社は避けましょう
不動産仲介には、売主側・買主側にそれぞれ別々の不動産会社がつく「片手仲介」と、売主側・買主側が同じ不動産会社になる「両手仲介」があります。「両手仲介」の場合、売主と買主双方から仲介手数料を受け取ることができるため、不動産会社にとっては非常に魅力的な取引となります。
同一人が契約当事者双方のそれぞれの代理人となる「双方代理」については、民法上は禁止されているものの、宅地建物取引業法上は「両手仲介」を禁止する規定はなく、違法ではありません。結果的に「両手仲介」になったのであれば、何ら問題はないと考えますが、不動産会社側が両手仲介を狙って、「売り物件の情報を他社に公開しない」「問い合わせがあっても商談中と嘘をつく」など意図的な「囲い込み」を行うことは大きな問題です。
この「囲い込み」という行為は、売主である一般のお客様の利益を損なうものであり、正常な不動産仲介を妨げる行為として明確に禁止されています。
「囲い込み」が全国ニュースで問題になったこともあり、2016年以降は、レインズ（不動産流通機構）を閲覧して、売主自らが「囲い込み」されていないかを確認できるようになりました。
緊張感をもって不動産会社に売却活動を進めてもらう意味でも、定期的なレインズ確認は必須だと考えます。
不動産会社選びのポイントとして、「不動産会社にはそれぞれ得意分野があること」「不動産査定は複数社に依頼すること」「両手仲介にこだわる不動産会社は避けること」の３点を理解した上で、信頼できる不動産会社を探していきましょう。
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