近年、高齢者施設への入居が増加し、それに伴って「親の家をどうするか」という問題に直面するご家庭が増えています。特に空き家となったマイホームは、適切に管理しなければ劣化やトラブルを招き、固定資産税の負担も続きます。売却を検討するのは自然な流れですが、老人ホーム入居後の不動産売却には、通常の売却とは異なる税制上の配慮や法的な手続き上の注意点が存在します。
この記事では、老人ホームに入居した親の不動産を売却する際に知っておくべき「居住用財産の3,000万円特別控除」の活用方法や、売却手続きの重要なポイントについて解説していきます。
マイホーム売却の特例について
不動産を売却すると、売却価格と取得費（購入価格など）との差額である「譲渡所得」に対して、所得税と住民税が課税されます。しかし、マイホーム（居住用不動産）を売却した場合には、最大3,000万円まで譲渡所得から控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除」という制度があります。
「居住用財産の3,000万円特別控除」の概要
- 対象者：自ら居住していたマイホームを売却した個人
- 控除額：譲渡所得から最大3,000万円を控除
- 適用回数：一生のうち何度でも利用可能（ただし同一年内での適用は1回）
主な適用要件：
- 売主本人または配偶者が居住していた住宅であること
- 居住しなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること
- 親族間売買や贈与に該当しないこと
- 売却代金が住宅ローン控除対象の新たな取得資金でない場合（重複適用不可）
この控除によって、たとえば譲渡所得が2,800万円であれば全額控除され、課税対象がゼロになります。結果として所得税・住民税が発生しないケースも多く、非常に強力な節税手段となります。
なお、控除後の譲渡所得が残る場合は、さらに長期譲渡所得の軽減税率（所有期間5年超で20.315％）など、他の優遇措置もあわせて適用できる可能性があります。
老人ホーム入居とマイホーム売却の特例を受けるタイミング
親が老人ホームに入居した場合、直ちに「マイホームではない」とみなされるわけではありません。次の条件を満たす場合には、居住していたものとみなされ、3,000万円特別控除が適用できるのです。
主な適用要件：
１．老人ホーム入居直前まで自宅に住んでいたこと
→ たとえば、老人ホーム入居の直前まで、本人が一人暮らしや家族と暮らしていた場合が対象です。
２．売却時まで自宅が空き家であること
→ 老人ホーム入居後に誰かに貸したり、使用させたりしていないことが必要です。第三者に賃貸していた場合は「居住用財産」扱いにならず、特例の適用ができません。
３．一定の要介護状態であること（目安：要介護認定）
→ 単なる「高齢だから入居した」というだけでは要件を満たさないこともあります。公的な要介護認定（要介護1以上）があると、スムーズに適用が認められやすいです。
タイミングの重要性：
老人ホーム入居後、数年空き家にしていても、上記条件を満たしていれば基本的には特例適用が可能ですが、できるだけ早期に売却することが望ましいです。理由は以下の通りです。
- 長期間放置すると建物の老朽化が進み、資産価値が下がる
- 課税当局から「本当に居住用だったか」について疑念を持たれやすくなる
- 固定資産税・管理費用が無駄にかかり続ける
実務上は、老人ホーム入居後3年以内を目安に売却を進めるケースが多いです。
親名義の不動産を売却する際の注意点
親の不動産を売却する際には、通常の売却以上に慎重な対応が求められます。特に以下のポイントには注意が必要です。
売却手続きに親の同意が必須
不動産の売却は、所有者本人の意思によってのみ行うことができます。親が健常で、売却意思をしっかり確認できるのであれば問題ありませんが、認知症などで判断能力に支障が出ている場合は、成年後見制度を利用し、家庭裁判所で後見人を選任してもらう必要があります。
後見人が選任されると、その後見人が親に代わって売却手続きを行います。ただし、後見制度下での売却には、原則として家庭裁判所の許可が必要となるため、時間と手間がかかる点に注意しましょう。
権利関係の事前チェック
売却前には必ず登記簿謄本を取得し、所有権以外の権利が設定されていないか確認します。抵当権（住宅ローンの担保）や差押え登記が残っている場合には、売却前に解除・抹消手続きを進めなければなりません。
また、建物に「違法建築」や「用途違反」などの問題がないかも確認し、買主に適切に説明できる体制を整えることも重要です。
相続発生リスクへの備え
売却手続きを進めている途中で親が亡くなると、名義人が親から相続人に移るため、相続登記を経て売却を再開しなければなりません。この場合、相続人全員の同意が必要となり、話し合いがまとまらないと売却自体が頓挫する可能性もあります。
そのため、あらかじめ親子で「売却方針」を共有し、できれば遺言書を作成しておくことが、トラブル回避に有効です。
まとめ：老人ホーム入居後の不動産売却は「タイミング」と「手続き」に注意
老人ホームに入居した親の不動産を売却する際には、次のポイントを押さえることが重要です。
〇「居住用財産の3,000万円特別控除」を受けられる可能性がある
→ 要件（入居直前まで居住・空き家・要介護認定）をしっかり確認
〇 売却のタイミングはできるだけ早く
→ 放置すると資産価値低下・税務上のリスク増加
〇 親の意思確認と成年後見制度の検討
→ 認知症リスクがある場合は早めに後見手続きを
〇 登記・権利関係の事前チェック
→買主に適切に説明できる体制づくりを
〇 万一の相続発生に備えた対策
→ 遺言書作成なども視野に
これらをふまえて、適切なタイミングで手続きを進めることで、親の資産を有効に活用でき、家族全体の負担も軽減できます。不明点がある場合は、税理士や不動産会社など専門家に相談しながら慎重に進めることをおすすめします。
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