不動産売却に関するご相談の中で、最も多いのが「住宅ローン返済中ですが、このタイミングでもマイホーム売却はできるのでしょうか？」というものです。
「売却した金額で、住宅ローンを完済することができるのであれば、売却可能です。」というのが一つの回答になるのですが、事前に確認すべきポイントも多いので注意が必要です。
今回は、住宅ローンの残債がある場合での不動産売却について、詳しく解説していきたいと思います。
住宅ローンの抵当権抹消が必須
住宅ローン返済中の段階では、まだまだ住宅ローンの残債があり、金融機関による「抵当権」が設定されている状況にあります。
抵当権とは、住宅ローンを借りる際に、購入した不動産に対して設定する権利のことです。債務者（住宅ローンを借りた人）が契約どおりに住宅ローンの返済をしなかった場合、債権者（住宅ローンを貸した金融機関）がその物件を差し押さえ、その後に競売に掛け、その売ったお金を債権（住宅ローンで貸したお金）の回収に使えることになります。
不動産を売却する際には、抵当権を抹消するために、住宅ローンを完済しなくてはなりません。売却価格が残債額を上回るか、不足金額を何らかの手段で用意することが必須となります。
住宅ローン残高を確認
抵当権の抹消が、不動産を売却するための必須条件である以上、住宅ローン残高を確認することがマイホーム売却の第一歩となります。
住宅ローンの残高を確認する方法は以下の通りです。
- 残高証明書を確認する
残高証明書は、毎年金融機関から送付される書類で、確定申告や年末調整で住宅ローン控除を適用する際に必要になるものです。
- 返済予定表を確認する
返済予定表は、住宅ローンを契約した際に金融機関から送付される書類で、返済がスタートする前後付近に送られます。
- 金融機関の窓口で確認する
- インターネットバンキングで確認する
返済予定表があれば、簡単に住宅ローン残高を確認することができますが、手元にない場合は、金融機関に残高証明書の発行を依頼することになります。
インターネットサービスがある場合は、金融機関のホームページ上で確認することが可能ですが、該当支店での手続きが必要な場合もありますので、事前に確認しておきましょう。
住宅ローン残高は、「返済後残高」や「借入金残高」など、金融機関によって名称が異なる場合がありますが、この項目に記載されている金額が残っている住宅ローン（元金部分）で、この金額を一括で返済することができれば、抵当権抹消ということになります。
不動産査定額を確認
住宅ローン残高の確認が終わったら、次は不動産の売却査定価格を確認しましょう。
どの程度の金額で売却できそうかについては、不動産会社に査定してもらうことになりますが、必ず複数の不動産会社に依頼するようにしてください。
不動産会社にも、物件種別による得意・不得意がありますし、複数の査定結果を比較することで、現実的な相場感を掴むことができます。
売却可能価格の信ぴょう性を高める上でも複数査定は有効となりますが、査定金額と実際の売却金額が一致するとは限りませんので注意しましょう。
住宅ローン残高と不動産査定額を比較して、査定額の方が高いようであれば住宅ローンを完済できる可能性は高くなりますが、実際には、不動産会社へ支払う仲介手数料、抵当権抹消費用などの諸経費を売却代金から差し引くことになりますので、ある程度の余裕は必要となります。
住宅ローン残高より査定金額の方が低い場合、売却金額だけで住宅ローンを一括返済することはできません。一般的には、不足分を手持ち現金で補うことになりますが、現金を用意できない場合は、どのような対応方法があるのでしょうか。
売却後も住宅ローンが残る場合は「任意売却」の検討も必要
住宅ローンの返済が困難になったので不動産を売却したい。しかし、売却しても住宅ローンが残ってしまう。
このような場合は、金融機関の合意を得た上で不動産を売却する「任意売却」という手法を検討することになります。
任意売却では、売却によって住宅ローンを完済できない場合でも、金融機関の同意を得られれば、一定の条件で抵当権の解除を認めてもらうことができます。
任意売却を行うにはまず、債権者（金融機関）への相談が必要です。その後、売却する不動産の査定を不動産会社に依頼し、査定額を踏まえて金融機関とも連携を取りながら売却活動に入ります。
「任意売却」は市場価格で売却できるため、「競売」より高値売却の可能性が高くなるのがメリットとなりますが、売却後のローン残債は帳消しにならず、担保物件のない無担保債権として、引き続き返済義務が生じることになります。
月々返済額については債権者と話し合って決定することになりますので、従来より月々負担が大きく軽減される場合があります。住宅ローン支払いが困難になった場合の危機回避手段として十分に認識しておきましょう。
住宅ローンが残っている段階での不動産売却については、様々な留意点がありますので、売却をご検討の場合は、早めに不動産会社へ相談されることをお勧めいたします。
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