マイホームを購入する際には、長期の住宅ローンを利用する方が一般的ですが、返済期間35年にもなると、当初計画が狂い、返済困難になるケースも考えられます。
住宅ローンの滞納を続けると、金融機関から競売にかけられることになるので、支払いに困った段階で、マイホームの売却を検討しなければなりません。しかし、売却金額で住宅ローンを完済できない場合は、どうすればいいのでしょうか？
通常売却が難しいときには、競売になる前に、「任意売却」という特殊な売却方法を検討することになります。今回は、この「任意売却」について詳しく見ていきましょう。
任意売却とは
任意売却とは、住宅ローン返済が困難になった際、債務者（売主）と債権者（金融機関）の間に不動産会社が入り、債権者である金融機関の合意を得た上で、一般的な不動産市場で当該物件を売却する手法です。
「競売」は、「通常売却」に比べて大幅に安い金額でしか売却できませんが、「任意売却」であれば、不動産市場の相場価格に近い水準で売却することができます。結果として、「競売」よりも住宅ローン残債を減らすことができるので、債務者（売主）に有利な売却手法と言えます。
任意売却後に、住宅ローンを完済できないケースでも、残債に関する月々支払いの大幅減額、遅延損害金の減免などの交渉を行い、新生活をスタートできるようにサポートすることも可能です。（ケースバイケースなので確定ではありません。詳細についてはご相談ください。）
競売よりも有利な売却手法である任意売却ですが、残念ながら、すべてのケースに適用できるわけではありません。債権者である金融機関も、任意売却の方が競売より回収金額が増える可能性が高いことを承知していますが、債務者に対する心象が悪い場合は、簡単には応じてくれません。任意売却を検討する際は、債務者との関係を良好に保ちつつ、できるだけ早い段階で、信頼できる不動産会社に相談しなければなりません。
３ヵ月間住宅ローンを滞納してしまうと、任意売却が成功する可能性はかなり低くなってしまいますので、十分にご注意ください。住宅ローンを滞納する前から、任意売却に向けて準備していくことが求められます。
任意売却のメリット
住宅ローンを滞納し続けると、最終的には競売になってしまうことになるので、競売のデメリットを意識することが、任意売却のメリットを明らかにすることに繋がります。
一般的に、競売の場合には、市場価格の60～70％程度で落札されることが多いと言われています。市場価格で売却可能な任意売却と比べると、住宅ローン残債が多くなるという大きなデメリットがあります。また、強制処分となる競売は、債務者の精神的負担が大きく、おすすめできる解決方法ではありません。
任意売却の主なメリットは、下記の通りです。
＞市場価格で売却可能
競売は市場価値の約6割程度の価格になりますが、任意売却では市場価格に近い金額で売却可能です。その分住宅ローンの残債を圧縮できます。
＞引越し費用の相談可能
債権者との交渉によりますが、引越し費用を現金で確保することも可能です。また、引越し時期についても交渉可能です。
＞プライバシーを確保
任意売却の場合、表向きは一般的な不動産売却と変わらないため、近隣の評判を気にする必要がありません。
＞精神的負担の軽減
競売では、売主側の事情は一切考慮されず、強制的に処分されてしまいますが、任意売却では、現在の所有者という立場で交渉を進めることができます。
＞残債の弁済交渉も可能
任意売却後の残債についても、月々支払い額の大幅減額、遅延損害金の減免などの交渉が可能です。
＞任意売却費用も交渉可能
売却時の仲介手数料なども、売却代金からいただくことになりますので、状況によっては、ご依頼者様の自己負担をゼロにすることも可能です。
任意売却のタイミング
実務的には、任意売却の相談を受けるタイミングは様々ですが、大別すると次の３つとなります。詳しく見ていきましょう。
＞タイミング１ 住宅ローン返済が困難になった時
現時点で滞納はしていないものの、支払いが苦しくなってきている場合は、任意売却を検討するタイミングです。住宅ローンの滞納前であれば、金融機関側の心象も良く、時間的な余裕もあるため有利な条件で交渉を進めることができます。ご自身の預貯金を取り崩す前に、任意売却の相談をスタートしましょう。
＞タイミング２ 住宅ローンの滞納が始まった時
一般的に、金融機関は住宅ローンの滞納が３ヵ月続くと一括返済を求めてきます。「一括返済しなければ、競売にかける」という代位弁済の通知が届いてしまうと残された時間は多くありません。 競売を避けるためにも、滞納３ヵ月前までに任意売却の相談を行ってください。
＞タイミング３ 競売開始通知が届いた時
地方裁判所から競売開始通知が届くと、数ヵ月ほどで競売による入札が行われ、半年後には強制立ち退きとなります。裁判所の執行官が競売に関する調査を開始しますので、すぐに任意売却をスタートしても間に合うかどうかわからない時期です。直ちにご相談ください。
結論から言うと、任意売却のタイミングは早ければ早いほど良いということになります。住宅ローンを滞納してしまうと、債権者である金融機関側の態度も硬化してきます。住宅ローンの支払いが厳しいという状況になったら、可能な限り任意売却で進めることをおすすめします。まずは早めに不動産会社にご相談ください。
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