接道義務を満たしていない不動産を売却する際の可否と注意点について

「この土地、道路に2メートル接していない」「再建築不可かもしれません」と言われて不安になった——。

不動産の売却を検討している方にとって、“接道義務”は避けて通れない重要なテーマです。
この義務を満たしていない土地は、新しい建物を建てられない可能性があり、「再建築不可物件」として扱われることがあります。

本記事では、「接道条件の基本ルール」、「建築基準法上の道路の種類」、「再建築不可物件でも売却できるのか」、「売却時に気をつけるべきポイント」について不動産実務の視点から解説します。

接道義務とは？建築基準法が定める「建てるための条件」

建築基準法第43条では、建物を建てる土地は「幅員4メートル以上の道路に、2メートル以上接していなければならない」と定められています。このルールが、いわゆる「接道義務」です。

この条件は、消防車の進入や避難経路の確保など、災害時の安全性を守るためのものであり、万が一の際に救助活動が妨げられてしまうことがないよう定められています。

したがって、

といった土地は、新築・建て替えが原則認められません。

日常的に「道」と呼ばれている場所でも、法律上の「道路」ではないことがあります。
建築基準法第42条では、道路を複数の種類に分類しており、これが接道義務を判断する際の重要なポイントになります。

これらに該当しない通路や私道は、「建築基準法上の道路」として認められません。そのため、「道に面しているのに再建築不可」となるケースも実際にあります。

特に古い住宅街や長屋の多い地域では、昔から使われている細い通路がこの「法定外道路」であることも多いので注意が必要です。

接道義務を満たしていない場合でも、一定の条件を満たせば建築が可能になるケースがあります。
その代表的な仕組みが「セットバック（道路後退）」です。

たとえば、幅3メートルの道路に面している土地の場合、建物を建て替える際に道路中心線から2メートル後退させて建築すれば、将来的に道路幅を4メートル確保する前提で建築が許可されることがあります。

ただし、セットバック部分は「道路とみなされるため建物を建てられない」点に注意が必要です。
そのため、登記上の土地面積と実際に建てられる面積（有効宅地面積）が異なることになります。
売却の際には、この差を明確に説明しておくことがトラブル防止につながります。

結論からいえば、売却は可能です。接道義務を満たしていないからといって、土地の所有権が消えるわけではありません。

ただし、建築ができない分、買主が限定されるため市場価格は下がります。
一般的には、同条件の再建築可能物件に比べて2〜4割ほど価格が低くなる傾向があり、条件によってはそれ以上の減額となる場合もあります。

とはいえ、こうした土地にも明確な需要があります。
たとえば——

隣地所有者：自分の敷地を広げたい、あるいは接道条件を満たすために購入したい。
投資家・事業者：古家を活かして倉庫や店舗として利用したい。
再開発エリア内の土地：将来的に道路整備計画がある地域では、資産価値が上がる可能性もある。

このように、売却相手のターゲットを明確にすれば、再建築不可物件でも十分売却は可能です。

接道義務を満たしていない、あるいは疑いのある土地を売却する場合、事前確認と情報整理が極めて重要です。手順としては次の流れを意識しましょう。

市区町村の建築指導課・都市計画課で、「建築基準法上の道路に接しているか」「道路種別」「セットバックの有無」などを確認します。
また、43条但し書き（行政の特例許可）で再建築が認められる場合もあるため、必ず行政窓口で相談してみましょう。

前面道路が私道の場合は、通行権や私道持分の有無を確認します。
持分がなかったり、他人所有の私道の場合は、将来的に通行や建築でトラブルになる恐れがあります。
不安があれば、土地家屋調査士や司法書士に確認を依頼すると安心です。

再建築不可物件の売却には、経験豊富な不動産会社や建築士のサポートが欠かせません。
「現況のまま売る」「更地にして売る」「隣地所有者へ打診する」など、
物件ごとに最適な売却戦略を立てることが、成功への近道です。

接道義務は、不動産を売却する際に見落とされがちですが、実は取引可否と価格を左右する最重要ポイントです。

再建築不可物件でも、「事前に接道状況を確認する」「専門家と協力して販売戦略を立てる」「告知義務を徹底する」などに注意すれば、リスクを抑えながら売却を成功させることができます。

「うちの土地は接道しているのかな？」と思ったら、まずは市区町村役場での確認と、不動産会社への相談から始めてみてください。接道条件を正しく理解することが、安心・安全な不動産取引の第一歩です。