不動産を売却する際、必ずと言っていいほど耳にするのが「媒介契約」という言葉です。媒介契約とは、売主が不動産会社に対して物件の売却活動を依頼する際に結ぶ契約のことで、どのような形態で依頼するかによって売却活動の進め方や結果に大きく影響します。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類が存在し、それぞれに特徴とメリット・デメリットがあります。本記事では、その中でも最も拘束力が強く、戦略的に活用すべき「専属専任媒介契約」について、わかりやすくかつ実務に即した形で詳しく解説していきます。
専属専任媒介契約とは
専属専任媒介契約とは、不動産売却において「特定の１社」の不動産会社にのみ売却活動を依頼し、かつ「売主自身が見つけた買主とも直接契約できない」媒介契約のことを指します。媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類がありますが、専属専任媒介は最も拘束力が強い形態です。
法律上、不動産会社は専属専任媒介契約を締結した場合、以下の義務が課されます。
- レインズ（指定流通機構）への物件登録義務（5日以内）
- 1週間に1回以上の業務報告義務
- 売主が自ら買主を見つけても、直接契約はできず必ず媒介業者を通す
これらの義務により、売却活動が放置されるリスクは低くなりますが、一方で売主の自由度は最も制限される契約形態です。
この「専属専任媒介契約」は、実は不動産売却時に選択できる3種類の媒介契約の中のひとつです。ここで、他の2つの契約形態について整理しておきましょう。
一般媒介契約
「一般媒介契約」は、売主が複数の不動産会社に同時に売却依頼ができる最も自由度の高い契約 形態です。さらに、売主自身が見つけた買主と直接契約（自己発見取引）することも可能です。
一方で、不動産会社側から見ると「他社に先に契約を取られてしまう可能性が高い」案件になるため、積極的な営業活動が行われないケースもあります。また、法律で義務付けられている業務報告やレインズ（指定流通機構）への登録も任意となっており、情報管理や進捗確認が売主任せになりがちです。
専任媒介契約
「専任媒介契約」は、売主が１社の不動産会社にのみ売却活動を依頼する契約形態です。他社への重ねての依頼はできませんが、自己発見取引は可能であり、知人や親族への売却も売主自身で契約を結ぶことができます。
また、不動産会社には7日以内にレインズへの登録義務が課され、売主への業務報告も2週間に1回以上行う必要があります。一般媒介契約に比べると、不動産会社は「独占的に販売できる可能性が高い」ため、営業活動にも一定の力を入れることが期待されます。
専属専任媒介契約のメリット
不動産会社が最優先で販売活動を行う
専属専任媒介契約は、不動産会社にとって「他社に取られるリスクがない確実な案件」となるため、積極的な販売活動を行う動機付けとなります。広告出稿、オープンハウス、顧客への積極的な営業など、労力とコストをかけやすくなります。
定期的な業務報告で進捗が把握できる
1週間に1回以上の業務報告が義務化されているため、売却活動が放置されることは基本的にありません。問い合わせ件数、内覧状況、価格交渉の有無など、具体的な進捗が見えることで、売主は安心して任せることができます。
情報の一元管理による交渉のスムーズ化
複数社に依頼する一般媒介とは異なり、専属専任では１社がすべてを取りまとめます。物件情報や価格条件のバラつきがなくなり、購入希望者との交渉も一元的に行われるため、話がスムーズに進みます。
売主の手間が大幅に減る
複数社とやり取りをする必要がないため、売主にとっての負担が大幅に軽減されます。煩雑な対応が不要となり、専門家に任せることで安心して売却活動を進めることができます。
迅速なレインズ登録による販路拡大
契約後5日以内にレインズ登録が義務付けられているため、全国の不動産会社を通じて広く買主を募ることができます。実質的には自社だけでなく、他社を巻き込んだ販売網が機能する点もメリットです。
専属専任媒介契約のデメリット
売主の自由度が制限される
自己発見取引が禁止されるため、売主が自ら買主を見つけても直接契約はできません。例えば知人や親族に売却する場合でも、不動産会社を介さなければならず、仲介手数料が発生します。
他社のネットワークを活用しづらい
他社への重ねての依頼ができないため、複数社のネットワークや人脈を同時に活用することが難しくなります。特にその会社の販売力が弱い場合、買主を見つけるまでに時間がかかることもあります。
業者選びを誤るとリスクが高い
１社に専属で依頼するため、その業者が消極的だったり販売力に乏しかった場合、売却が進まないリスクがあります。媒介契約の解除には期間満了を待つ必要があるため、慎重な業者選定が必要です。
契約期間中の柔軟性が低い
媒介契約の期間は通常3ヶ月が基本であり、その間は他社に変更することができません。相場の動向や売却方針に柔軟に対応したい方にとっては不便に感じることもあります。
専属専任媒介契約が適しているケース
専属専任媒介契約は、不動産会社1社に売却活動を一任し、自ら買主を見つけた場合でも必ず媒介業者を通すという制約がある一方で、不動産会社に対して高い販売義務を課す契約形態です。では、具体的にどのようなケースで専属専任媒介契約が適しているのでしょうか？以下に代表的なパターンを解説します。
早期売却を希望しているケース
「できるだけ早く現金化したい」「住み替え先の購入資金に充てるため、期限内に確実に売却したい」といったニーズがある場合、専属専任媒介契約は非常に有効です。不動産会社としては、他社に横取りされる心配がないため、広告出稿や既存顧客へのアプローチ、オープンハウスの開催など、積極的に販売活動を行います。さらに、レインズへの登録や定期報告が義務付けられているため、売主も販売状況を適時確認しながら進めることができます。
売却活動に手間をかけたくない・かけられないケース
「仕事が忙しく、不動産会社とのやり取りに時間を割けない」「高齢で複数の業者との調整が難しい」といった場合も、専属専任媒介契約が向いています。一般媒介では複数業者と連絡を取ったり、状況を把握する手間がかかりますが、専属専任媒介なら１社がすべてを一元管理し、売主への定期報告を行うため、売主側の負担が大幅に軽減されます。
不動産会社の販売力に期待できるケース
地域密着型で販売実績が豊富な不動産会社や、大手で集客力に優れた不動産会社に依頼する場合、その販売力を最大限に活かすには専属専任媒介契約が適しています。「売れる物件を早く確実に売りたい」という不動産会社側の意欲も高まるため、結果的に売却成功の可能性が高くなります。
価格設定に自信があり、焦らず売却活動を進めたいケース
「相場をしっかり調査して適正価格で設定している」「大幅な値下げは避けたいが、きちんとした営業活動で適正な買主を探したい」という売主にも専属専任媒介は向いています。定期的な報告を受けつつ、販売状況を冷静に判断し、値下げや売却方針の見直しもタイミング良く行えます。
売却経験がなく、専門家に全面的に任せたいケース
「初めての不動産売却でよくわからない」「トラブルなく安全に取引を進めたい」という売主にとっても、専属専任媒介契約は安心感のある選択肢です。担当営業が手取り足取りサポートしてくれる環境が整い、売却に必要な手続きや注意点も逐一フォローしてもらえるため、不安なく進めることができます。
専属専任媒介契約は、売主にとって自由度は制限されるものの、不動産会社の営業力を最大限に引き出し、迅速かつ安心して売却活動を進めたい方に適した契約形態です。重要なのは、「専属で任せても良い」と思える信頼できる不動産会社・担当者を選ぶことです。販売力、提案力、サポート体制をしっかり確認し、最適な媒介契約を選択しましょう。
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