不動産を売却する際には、現所有者の手元にある「売買契約書」「重要事項説明書」「登記済権利証（登記識別情報）」と法務局で取得することができる「登記事項証明書（登記簿謄本）」が必要となります。
今回は、登記事項証明書（登記簿謄本）について、何が記載されているのかを中心に、詳しく見ていきたいと思います。
登記事項証明書（登記簿謄本）とは
登記簿謄本とは、不動産の権利関係や登記の状況を示す公的な証明書で、不動産の所在地、地目、面積、所有者の氏名や住所、抵当権や賃貸借権などの権利者の情報が記載されています。不動産の売買や贈与、相続などの際に必要となる書類であり、不動産の価値や権利関係を確認するために重要な役割を果たします。
従来は、当該不動産を管轄する登記所（法務局や法務局の支局、出張所）の窓口か郵送で、登記簿の写し（コピー）を受け取っていたため、登記簿謄本と呼ばれていました。
現在では、登記情報はすべてオンライン化されているため、登記簿の写し（コピー）ではなく、「登記事項証明書」という書類が発行されています。
※「全部事項証明書」が登記簿謄本、「一部事項証明書」が登記簿抄本に相当します。
登記事項証明書（登記簿謄本）の記載事項
登記事項証明書（登記簿謄本）は、土地は一筆ごと、建物は一棟ごとに発行されており、「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」の3つに記載事項が分かれています。
土地・建物の概要が記載される「表題部」
登記事項証明書の表題部には、土地については、その土地の所在、地番、地目、地積など、建物については、その建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積などが記載されています。
「地目」とは、土地の利用状況や特性によって分類された土地の区分のことで、宅地、田、畑、山林、雑種地などがあります。土地の評価や税金などに影響する要素ですが、実際の土地の利用状況と一致しない場合もあります。その場合は、地目変更の手続きを行うことによって、土地の価値や権利関係を正確に反映させることができます。
「建物の種類」には、居宅・店舗・事務所・駐車場などがあり、複合的な作りになっている場合は「居宅・店舗」「居宅・駐車場」「店舗・事務所・駐車場」と表記されます。
「構造」には、建物の主な構造が記載されます。例えば「木造スレート葺2階建」であれば、木造で屋根はスレート葺、階層は2階建であると分かります。
床面積は階ごとに記載されるので、それぞれの面積を合計すると延べ床面積となります。その他、新築、増築、減築、取り壊しなどの日付も表記されます。
土地や建物の所有者が記載される「権利部（甲区）（所有権に関する事項）」
権利部（甲区）は、不動産の所有権やその移転に関する事項を記載した部分で、下記の内容が含まれます。
- 所有者の氏名、住所、登記番号などの個人情報
- 所有権の種類や範囲（単独所有、共有所有、地上権、賃借権など）
- 所有権の取得原因や日付（売買契約、相続、贈与など）
- 所有権にかかる制限や担保（抵当権、質権、地役権、遺留分など）
権利部（甲区）は、不動産の現況と一致しない場合があります。例えば、所有者が死亡したが相続手続きがされていない場合や、所有者が売却したが登記手続きがされていない場合などです。このような場合は、不動産の実際の所有者と登記上の所有者が異なることになります。このような不一致を解消するためには、適切な登記手続きを行う必要があります。
所有権が移った場合は「所有権移転」と言いますが、初めて誰かが所有者になる場合は「所有権保存」といいます。建物が新築され、最初の持ち主になる人が所有権の登記をする時には「所有権保存登記」ということになります。
複数の所有者がいる場合は、所有者全員の名前とともに「持分」が記載されます。夫婦二人で半分ずつ所有しているのであれば「持分 2分の1」となります。売買の際は、出資割合に応じて持分を設定することが一般的です。出資していないのに持分を持っていると「贈与」が発生したものと見なされるのでご注意ください。
土地や建物の抵当権が記載される「権利部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項）」
権利部（乙区）は、不動産に関する所有権以外の権利に関する事項が記載されています。
具体的には、不動産の価値や利用に影響を与える可能性がある抵当権、賃貸借権、地上権、質権、地役権、遺留分などが該当し、登記簿に明示することで第三者に対して効力を発生させます。
「抵当権」とは、住宅ローンなど金融機関や他人からお金を借りる場合に不動産に設定する担保権のことです。不動産に抵当権が設定されると、途中で借り入れたお金の返済が滞り、最終的に返済不能になってしまうと抵当権が実行され、競売にかけられることになります。
抵当権が記載された部分に下線が引かれていることがありますが、これは住宅ローンが完済され、「抵当権の抹消登記」が行われ、現在は担保が付いていない事を意味します。新しい所有者となる買主が、住宅ローンを借りた場合には、あらためて抵当権が登記され、これまでの続き部分に記載されることになります。
不動産売却を検討されている場合は、一度ご自身で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、現在の権利関係を確認してみることをお勧めいたします。
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